안녕하세요, 이웃 여러분.
이사 시즌 앞두고 전세 계약하시면서 가장 많이 궁금한게 아래 두가지일 것 같아요
"전세보증금 반환보증 보증료가 정확히 얼마인지" + "왜 전세보증보험가입이 거절되는지"
오늘 글에서는 계산법부터 최대 40만원 할인 받는 법,
그리고 거절 사유(특히 근저당 있는 집)와 해결 체크리스트까지 한 방에 정리해드릴게요.
핵심 3줄 요약:
보증료는 보증금액 × 요율 × 기간 구조
→ 기관별 요율 0.04~0.18% 범위
→ 지원사업으로 최대 40만원 환급 가능.
※ 거절은 주로 근저당 과다·전세가율 높음·서류 누락에서 발생합니다.
목차
1. 전세보증금 반환보증 보증료 계산법 (HUG/HF/SGI)
2. 보증료 할인·지원 (최대 40만원) 받는 법
3. 전세보증보험 가입 거절 사유 TOP (근저당 포함)
4. 거절됐을 때 해결 체크리스트
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 전세보증금 반환보증 보증료 계산법
보증료는 보험료처럼 생각하시면 쉬워요. 기본 구조는 이렇습니다.
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × (전세기간/365)
✅ HUG (주택도시보증공사)
"표준이자 가장 쉬운 선택"
가장 많은 세입자가 선택하는 상품입니다.
특히 '안심전세대출'을 이용하면 대출과 보증 가입이 동시에 진행되어 편리합니다.
전세사기 방지를 위해 부채비율(선순위채권 + 전세금)이 주택 가액의 90% 이하여야만,
가입이 가능합니다. 주택 가격 산정 시 공시가격의 126% 기준이 주로 적용됩니다.
- 추천: 신혼부부, 청년, 저소득층 등 사회배려계층 할인(최대 60%)을 받을 수 있는 분들이 유리합니다.
HUG는 보증금 수준, 주택 유형, 부채비율에 따라 요율이 달라집니다.
대략 0.115%~0.154% 범위예요.
계산 예시
• 보증금 2억원
• 요율 0.128% (중간값 가정)
• 2년 계약
→ 2억 × 0.128% × 2년 = 약 51만 2천원
팁: HUG 앱에서 "예상보증료" 조회하면 내 케이스 요율이 바로 나옵니다. 가장 정확해요!
✅ HF (한국주택금융공사) 보증료
"비용 절감 끝판왕"
공공기관 상품 중 보증료가 가장 저렴합니다.
2억 원 기준 1년 보증료가 약 4~8만 원 수준으로 HUG의 절반 이하입니다.
반드시 HF의 전세자금보증 대출을 이용 중이어야 합니다.
또한, 전년도 소득 증빙이 필수이므로 무소득자나 프리랜서는 이용이 어려울 수 있습니다.
- 추천: 이미 HF 전세대출을 받았거나 받을 예정이며, 보증료 지출을 최소화하고 싶은 분.
HF는 LTV(담보인정비율)에 따라 요율 구간이 나뉩니다.
LTV = (선순위채권 + 임대차보증금) / 주택가격
요율 예시
• LTV 70% 이하: 0.04%
• LTV 70~80%: 0.11%
• LTV 80~90%: 0.18%
등기부등본에 있는 근저당(선순위채권)이 LTV에 직접 반영되기 때문에,
근저당이 많은 집일수록 보증료가 올라가거나 심사가 까다로워집니다.
✅ SGI (서울보증) 보증료
"한도 걱정 없는 민간 보증"
민간 기관이라 보증료는 가장 비싸지만, 가입 조건이 매우 유연합니다.
아파트의 경우 전세금 액수에 상관없이 무제한 보증이 가능합니다.
또한 집주인의 동의 없이도 가입할 수 있는 폭이 넓고 소득 증빙 조건도 까다롭지 않습니다.
- 추천: 전세금이 7억 원을 초과하는 고액 전세 거주자, 또는 HUG/HF 심사에서 거절된 경우.
SGI는 주택 유형, LTV 구간, 할인 조건에 따라 요율이 달라지며,
시장 상황에 따라 요율 조정이 자주 발생합니다. 신청 화면에서 최종 보험료를 꼭 확인하세요.
2. 보증료 할인·지원 (최대 40만원) 받는 법
보증료 할인은 크게 두 가지 루트가 있습니다.
1. 기관 자체 할인
• 전자계약 시 할인
• 우대가구(청년/신혼부부) 할인
• 재가입 할인
2. 정부/지자체 지원사업
• 보증료를 납부한 후
• 사후 환급/지원 신청
• 최대 40만원 지원
지원금 받는 3단계
1단계: 전세 계약 완료 후 보증 가입 (보증서 발급)
2단계: 보증료 납부 증빙 확보 (영수증/화면 캡처)
3단계: 지원사업 공고에서 대상·한도·기간 확인 후 신청
Tip) 국토부·보증기관 홈페이지에서 "전세보증금반환보증 보증료 지원" 공고 확인
참고: 지원 대상은 청년/신혼부부 등으로 제한되는 경우가 많아요.
소득·자산 기준도 있으니 공고를 꼭 확인하세요.
3. 전세보증보험 가입 거절 사유 TOP
가입 거절은 보통 집 문제 또는 서류/계약 문제에서 발생합니다.
실제 상담에서 가장 많이 나오는 거절 원인을 정리했어요.
A. 등기부등본 (집) 문제
1) 근저당/선순위채권 과다
주택가액 대비 선순위채권(근저당) 비중이 높으면 거절 가능성이 급격히 올라갑니다.
2) 압류/가압류/경매 신청
권리침해 등기가 존재하면 즉시 거절됩니다.
3) 불법 건축물/용도 불일치
주거용으로 확인이 안 되는 경우 가입 불가.
중요: 근저당이 있다고 무조건 거절은 아니지만,
주택가격 대비 선순위채권+보증금 비율이 높으면 리스크가 커져 거절됩니다.
계약 전에 등기부등본을 꼭 확인하세요!
B. 전세가율 과다
전세보증금 + 선순위채권 합이 주택가격 대비 너무 높으면 위험으로 판단됩니다.
특히 빌라/다세대는 감정가가 보수적으로 잡혀서 "깡통 위험" 판정이 나기 쉬워요.
C. 계약/서류 문제 (의외로 가장 흔함)
1) 확정일자 누락
계약서에 확정일자가 없거나 중개사 날인이 빠진 경우
2) 전입신고 누락
실제 점유 요건이 맞지 않으면 거절
3) 신청기한 경과
통상 전세기간의 1/2 경과 전에 신청해야 합니다
4) 서류 누락/정보 불일치
임대인/임차인 인적사항, 보증금, 주소 표기 오류
4. 거절됐을 때 해결 체크리스트
가입이 거절됐다면 당황하지 마시고, 아래 순서대로 체크해보세요.
거절 해결 체크리스트
□ 1단계: 거절 사유 코드/문장 확보 (앱 캡처 또는 상담사에게 요청)
□ 2단계: 서류 누락/오류 확인 (확정일자, 전입신고, 계약서 기재사항)
□ 3단계: 등기부등본 재확인 (근저당, 압류, 가압류 여부)
□ 4단계: 전세가율 계산 (보증금+선순위채권 / 주택가격)
□ 5단계: 임대인과 협의 (보증금 조정, 일부 월세 전환, 채무 정리)
□ 6단계: 다른 기관 신청 (단, 구조적 리스크는 어디든 어려울 수 있음)
□ 7단계: 계약 특약 확인 ("보증 거절 시 계약 무효" 특약 있는지)
유형별 즉시 처방
근저당/선순위채권 과다
→ 보증금 조정, 임대인의 채무 정리/말소, 다른 매물로 전환
전세가율 과다
→ 보증금 일부를 월세로 전환, 보증금 감액 협상
서류 누락
→ 확정일자/전입/계약서 재점검 후 재신청
팁: 계약 전이라면 특약에 "전세보증금 반환보증 가입이 최종 거절될 경우,
임대인은 계약금 전액을 즉시 반환하고 본 계약은 무효로 한다"
위 조항을 넣으면 피해를 줄일 수 있습니다.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
FAQ
Q1. 보증료는 언제 내나요?
A. 보증 심사 완료 후 보증서 발급 과정에서 납부합니다.
납부 후 지원사업으로 환급받는 경우도 있어요.
Q2. 근저당 있으면 무조건 거절인가요?
A. "무조건"은 아닙니다. 주택가격 대비 선순위채권+보증금 비율이 중요해요.
비율이 높으면 거절 가능성이 커집니다.
Q3. 보증료를 줄이는 가장 현실적인 방법은?
A. 지원사업(최대 40만원) 대상인지 확인하고 신청하는 게 가장 큽니다.
계약 단계에서 전세가율을 낮추는 것도 도움이 돼요.
Q4. 가입 거절 후 다른 기관으로 바꾸면 되나요?
A. 서류/신청기한 같은 행정 이슈라면 수정 후 재신청이 우선이에요.
선순위채권 과다·전세가율 과다 같은 구조적 리스크는 기관을 바꿔도 어렵습니다.
Q5. 계약 후 언제까지 신청해야 안전한가요?
A. 통상 전세기간의 1/2 경과 전까지입니다.
잔금 지급과 전입 완료 직후 바로 신청하는 게 가장 안전해요.
마무리하며
지금까지 전세보증금 반환보증 보증료 계산법과 거절 사유, 해결 방법까지 정리해드렸습니다.
핵심만 요약하면:
1. 보증료는 보증금액 × 요율 × 기간 (HUG/HF/SGI 요율 0.04~0.18%)
2. 지원사업으로 최대 40만원 환급 가능
3. 거절은 주로 근저당 과다·전세가율·서류에서 발생
4. 계약 전에 등기부등본 확인 필수
5. 특약에 "보증 거절 시 계약 무효" 넣기
이사 준비하시는 분들, 오늘 내용으로 보증료 아끼시고 안전한 계약 하시길 바랍니다!
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